Menu Zamknij

Czym zajmuje się Pekabex Development? Wywiad z Edwardem Więckiem – członkiem zarządu Spółki

PEKABEX DEVELOPMENT OD A DO Z

Czym jest działalność deweloperska i co ma aktualnie w ofercie Pekabex Development? W wywiadzie z Edwardem Więckiem, członkiem zarządu spółki, dowiadujemy się czym zajmuje się obecnie zespół deweloperski.

Pekabex Development jest najmłodszą spółką w Grupie Pekabex. Czym się zajmujecie?

Development zajmuje się całymi procesami inwestycyjnymi – od znalezienia gruntu po przekazanie klientom gotowego produktu – nieruchomości lub  jego komercjalizacji utrzymywanie  w zarządzaniu.

A ile czasu trwa przeciętny projekt deweloperski? 

Przeważnie projekt mieszkaniowy trwa 4 lata, z czego większość czasu zajmuje uzyskanie stosownych pozwoleń i projektowanie. Sama budowa budynku to około 30% całego czasu potrzebnego na przeprowadzenie inwestycji.

Co oferuje aktualnie Pekabex Development? 

W naszej ofercie mamy mieszkania, apartamenty wakacyjne, hale, domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej, powierzchnie usługowe, centrum rehabilitacji z basenem i restauracją.  W przygotowaniu,  budowie lub eksploatacji mamy obecnie 10 projektów:

  • trzy w Poznaniu: Jasielska 2, Jasielska 3, hala przy ul. Szarych Szeregów;
  • dwa w Warszawie: Osiedlowa43 w Józefosławiu i Casa Fiore przy ul. Hafciarskiej;
  • cztery w okolicach Gdańska: apartamenty na Helu; Apartamenty Origin Mechelinki; Apartamenty Revital i Centrum Origin Mechelinki
  • oraz jeden w Częstochowie przy ul. Katedralnej.

Pracujemy nad pozyskaniem kolejnych, trzy projekty są już na bardzo zaawansowanym etapie.

Kto jest klientem Pekabex Development?  

Są to zarówno klienci indywidualni, kupujący mieszkania i lokale, jak i klienci biznesowi kupujący całe nieruchomości i budynki.

Pomimo dużej kompetencyjnej niezależności, Pekabex Development współpracuje z innymi działami wewnątrz Pekabex?

Współpracujemy praktycznie ze wszystkimi działami naszej firmy, t.j. z Działem Generalnego Wykonawstwa, Działem Sprzedaży Prefabrykatów, Produkcją, Działem Projektowym, Działem Transportu. Współdzielimy  funkcje backoffice’owe z działami: HR, Prawnym, Administracji.

Z jakich działów składa się Development?

Funkcje, które składają się na naszą działalność, podzieliliśmy na zespoły:

  • rozwoju projektów (kierownicy projektów),
  • zakupu gruntów,
  • sprzedaży i marketingu (w tym leasingu powierzchni użytkowych),
  • obsługi klienta,
  • wsparcia technicznego (architekci, architekci wnętrz),
  • zarządzania nieruchomościami,
  • pozyskiwania finansowania,
  • rozwoju biznesu.

Jakie są aktualnie wyzwania dla branży deweloperskiej? Na pewno obecnie dużo się zmienia odgórnie w zakresie prawa krajowego. Co jeszcze?

Jako, że jednym z kluczowych elementów procesu deweloperskiego jest budowa, borykamy się z podobnymi problemami co nasze koleżanki i koledzy z działów: Generalnego Wykonawstwa, Prefabrykacji, Logistyki czy Projektowego.  Działamy jako jeden team, problemy innych działów są też naszymi problemami.  Również i my zmagamy się ze zwyżkami cen oraz problemami ze znalezieniem doświadczonych pracowników w naszej branży.

Ponadto, w obszarze działalności deweloperskiej poza samą budową największymi problemami są:

  • brak dostępnych gruntów w dobrych lokalizacjach i ekonomicznie uzasadnionych cenach,
  • wysokie koszty finansowania,
  • architekci i projektanci zewnętrzni nieznający prefabrykacji,
  • opóźnienia w działaniach urzędów ze względu na COVID.

FAZY DZIAŁALNOŚCI DEWELOPERSKIEJ

Podział na zespoły i rozłożenie każdego projektu w czasie wiąże się z faktem, iż procesy w większości są zależne od szerokiego otoczenia i nie można przeskoczyć żadnego z nich.

  • FAZA I: zakup nieruchomości

W tej fazie szukamy nieruchomości samodzielnie, jak również przez pośredników. Nieustannie rozbudowujemy wewnętrzną bazę danych nieruchomości. Jeżeli mamy klienta pod inwestycję typu forward purchase, szukamy inwestycji specyficznie pod jego wymagania.

Due dilligence (badanie stanu technicznego i prawnego) wykonujemy własnymi siłami (ze wsparciem działu prawnego), podobnie jak analizy chłonności, wyceny kosztów, dopasowanie produktu oraz analizy konkurencji.

Prowadzimy negocjacje pod wspólną inwestycję lub zakup nieruchomości z właścicielem danej nieruchomości.

  • Faza II – koncepcja i programowanie

W tej fazie dopracowujemy wymagania co do produktu – w przypadku mieszkaniówki oznacza to szczegółową segmentację, program i standard. Zlecamy projekt zewnętrznemu architektowi i razem z nim wypracowujemy koncepcję.

Koncepcja jest zaakceptowana dopiero, jeśli wykonana na jej podstawie przez nas wycena kosztów oraz szacowany poziom przychodów dają oczekiwaną marżę. W praktyce koncepcja taka dopasowana jest już do możliwości prefabrykacji i sam projekt budowlany stanowi jedynie jej rozwinięcie. Przygotowujemy strategią sprzedażowo-marketingową oraz strategię finansowania danej inwestycji. Zlecamy i koordynujemy poszczególne opracowania branżowe, decyzje środowiskowe, drogowe, sieci, itp.

W każdej fazie samodzielnie prowadzimy projekt (project management), zarządzamy jego kosztami (cost management) i koordynujemy projektowanie (design management).

  • Faza III – projektowanie i pozwolenia

W tej fazie przede wszystkim skupiamy się na uzyskaniu wszelkich pozwoleń, uzgodnień, warunków technicznych itp., dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę. Zebranie większości z tych dokumentów, zdobycie pozwolenia na budowę, rozmowy z urzędem – prace te przeprowadzamy w większości samodzielnie.

  • Faza IV – finansowanie

Finansowanie zewnętrzne jest niezbędne do przeprowadzenia budowy, która stanowi największy składnik kosztowy większości inwestycji. W tym zakresie aktywnie wspomagamy dział finansowy.

 

  • Faza V – marketing, komercjalizacja, sprzedaż lub leasing  

We własnym zakresie przygotowujemy całość strategii, zlecamy poszczególne prace, np. przygotowanie strony internetowej, wykonanie wizualizacji oraz realizujemy sprzedaż lub wynajem. Jeżeli sprzedajemy mieszkania, musimy samodzielnie wykonać wszystkie zadania wynikające z ustawy deweloperskiej, m.in. przygotować prospekt informacyjny przedsięwzięcia deweloperskiego i dokumentację do umów na rachunki powiernicze i umowy deweloperskie.

  • Faza VI – projekt warsztatowy, prefabrykacja i budowa

Projekt warsztatowy i budowę zlecamy Generalnemu Wykonawcy.  Zwykle przygotowujemy plac budowy i tymczasowe media. W trakcie realizacji pełnimy nadzór inwestorski oraz kontrolujemy lub zlecamy kluczowe, z punktu finalnego odbiorcy, aspekty jak wykończenia, zagospodarowanie terenu, wyposażenie czy zieleń.

  • Faza VII – odbiory, okres rękojmi

W przypadku klientów indywidualnych przeprowadzamy procesy zmian lokatorskich, wykończenia pod klucz i wyposażenia (customer care). Pozyskujemy stosowne zezwolenia związane z samodzielnością lokali, zlecamy zarządzanie osiedlem, dokonujemy wymaganych podziałów nieruchomości, itd. Przekazujemy mieszkania i podpisujemy akty notarialne. W trakcie trwania okresu rękojmi jesteśmy kontaktem dla naszych klientów i koordynujemy proces.